Después de que el dictamen de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo permitió continuar la construcción del edificio de Güemes y la costa, hay quien continúa fogoneando a los vecinos para que reclamen un derecho a la vista privilegiada. Sin pies ni cabeza.
La vista al mar es maravillosa, pero es un derecho que se paga. Se paga con dinero contante y sonante, al menos si uno pretende vivir en medio de una ciudad, en una de las zonas más cotizadas de una gran ciudad. Para tener una propiedad con vista garantizada al océano, el propietario tiene que desembolsar unos dineros que paguen un departamento que dé al mar, para estar seguros de que será así a perpetuidad. También existe -por supuesto- la posibilidad de irse a vivir a una isla desierta, donde el derecho a mirar siempre el mar será no sólo gratuito, sino además inevitablemente vitalicio.
Cabe la broma para tratar de dirimir el conflicto que persiste más allá de la decisión judicial, ya que el consorcio de propietarios del edificio Diana, de Bolívar al 1243, persiste en oponerse a la prosecución legal de las obras del edifico multifamiliar de la esquina de Güemes y la costa, simplemente porque obstaculiza a su vista panorámica, paisaje que creían garantizado porque en ese sitio se alza una casa de planta baja, la villa Manuela Valdivia de García.
Como pueden referir los memoriosos, Mar del Plata fue una vez una pequeña ciudad de grandes casas, que corresponden a la época en que la maravilla balnearia estaba reservada a las familias más acaudaladas del país, las que construían aquí sus residencias de veraneo. Años después, esas grandes casas comenzaron a ser casi un peso para los herederos, porque los años 50 fueron la bisagra: la conservación del patrimonio arquitectónico no parecía ser una prioridad, y sí lo era el rápido crecimiento de la nueva Mar del Plata, que albergaría muchos turistas, y un aluvión de familias migrantes de todos los sectores del país.
Hoy los planes urbanísticos del mundo entero han cambiado, y se ve como pretensión utópica conservar la totalidad de las construcciones antiguas, cuya belleza es innegable. Se trata de edificaciones que sufrieron el paso del tiempo, implican una carga impositiva que pocas familias estarían dispuestas a afrontar, y unos gastos de mantenimiento altísimos aun para el Estado protector.
Por esa razón –salvo excepciones-, la tendencia es conservar las fachadas y reciclar interiores, para un uso apropiado a las necesidades económicas de la ciudad del presente. Al menos, a eso apunta la mayor parte de la normativa que rige el desarrollo urbanístico.
La esquina de Güemes
En nuestra ciudad, este caso se ha vuelto paradigmático, el que atañe a la obra ubicada en la intersección de las calles Bolívar y Güemes, propiedad de la firma constructora Mastrángelo Hermanos SRL. En el sitio se encuentra emplazada una casa de grandes dimensiones, que fuera declarada patrimonio arquitectónico de la ciudad: el Chalet Manuela Valdivia de García.
La empresa decidió no demolerla, e integrarla a una nueva propiedad, de manera tal que respetaría la normativa vigente. Construiría una vivienda multifamiliar, es decir un edificio de departamentos con planta baja libre, además de volver al estado original la casa histórica. La construcción fue autorizada por el intendente el 5 de octubre de 2005 a través de un decreto, ya que el plan se ajustaba a lo dispuesto por la Ordenanza 10.075, que da un marco referencial para la conservación de los bienes en esa situación. La obra cumplía los requisitos obligatorios para la construcción de la zona, y mantenía la planta baja libre para preservar la casona antigua, y así, el patrimonio histórico de la ciudad, que necesita con urgencia inversores que lo sostengan.
Los trámites fueron muchísimos, y los obstáculos innumerables para el inversor. En este caso, incluyeron además un siniestro en el edificio municipal y la destrucción del expediente de Mastrángelo, que debió ser reconstruido. Baste decir que, finalmente, la Dirección de Obras Privadas de la comuna dio aprobación a los planos de construcción. Después de tantas fatigas, llegó el permiso de inicio de obra, y por lo tanto se abonaron los derechos de construcción y de utilización de la vía pública.
Pero durante todos estos años, los propietarios del edificio Diana, los vecinos de Bolívar 1245, formularon acciones ante la comuna rechazando la construcción que consideraban ilegal. Lo cierto es que estaban reclamando el derecho tácito a la vista panorámica, nunca antes obstaculizada porque el terreno en cuestión estaba ocupado por el mencionado chalet de baja altura. Esos propietarios no poseen departamentos frente al mar, sino con provisoria vista al mar por la eventualidad de la construcción ausente.
Después del rechazo municipal porque no existían razones para asistirlos, hicieron durante 2007 una presentación judicial de trámite en el Juzgado en lo Contencioso Administrativo Nº 1 de esta ciudad, y obtuvieron una medida cautelar. Se anulaba la resolución del 2005, y la obra quedó detenida, a pesar de los peligros que implicaba tener un socavón de ocho metros en el terreno vacío.
Sin embargo todo olía mal. Siempre se supuso que desde algún sector político se continuaba fogoneando a los vecinos, convenciéndolos de que les asistía una razón legal que objetivamente no existe. Todo hacía pensar en que a alguien le interesaba desalentar a los inversores, que obviamente no encontrarían grato comprar un departamento de alto costo cuando se estaba en conflicto con el vecindario.
El arquitecto Horacio Laurizzi es quien llevó adelante el proyecto de Mastrángelo Hermanos, y él mismo opinaba en el 2009 ante Noticias & Protagonistas, que a su criterio era el intendente Pulti quien mantenía detenida la obra. En aquel momento ya el intendente había dicho que los contenidos de la ordenanza 10.075 le disgustaban. Laurizzi decía no comprender la actitud de quien puede aprobar unos planos, y luego negar el permiso de esa misma obra, en virtud de un reclamo que no ha encontrado razón en la justicia. “Parece que hubiera una cuestión personal”, dijo.
No está lejos. Lo cierto es que si el intendente tuvo injerencia en los “motines” de propietarios cuando era concejal opositor, varios años después empezó a sentirse en una situación comprometida si desoía esos mismos reclamos, aunque su equipo hubiera aprobado la obra. Una rápida investigación demuestra que no se realizaron los mismos cuestionamientos a todas las constructoras en esas circunstancias, y esto se debe simplemente a que tales casos no habían tomado estado público. Por lo tanto, no había oportunidad de asumir la posición demagógica de alentar a los vecinos en un reclamo que no se ajusta a derecho.
Otros casos
Hay por lo menos tres obras similares que no han registrado ningún gesto que contradiga la oportuna autorización de la construcción. Tal es el ejemplo del chalet Helvesia Huber de Roesli, sito en Paunero 2136, donde la empresa Cabo Azul S.A. construyó una torre de nueve plantas con conservación de la planta baja libre, en idénticas condiciones. O el predio de Alvear 2075, cuya construcción se autorizó en 2008 a Gabriel Adolfo Reznik, además de la firma Bahía las Toscas, que tuvo en 2008 permiso para la realización de un hotel cuatro estrellas en las calles Viamonte y Alvear, con frentes a Moreno y Boulevard Marítimo, que incluiría una terraza marquesina sobre la costa misma. La gestión municipal aprueba sin decir media palabra. Pero aprueba fundamentalmente porque se trata de gestiones que no están en boca de la gente.
Este proyecto fue aprobado en 2005 con acuerdo a la Ordenanza 10.075, que trata sobre preservación del patrimonio arquitectónico de la ciudad. Allí se explica que la autoridad municipal tiene la potestad de suministrar los índices necesarios si se conserva el bien patrimonial a defender, junto con el complemento del Código de Ordenamiento Territorial, donde se cumplen con las otras normativas de retiro, densidad, etc.
Por esta razón, el arquitecto afirmaba ante la emisora 99.9 que le extrañaba, no tanto que los vecinos pudieran sentirse afectados, sino que las autoridades municipales -que conocen de esto- sigan sin embargo insistiendo en que la autorización de la construcción es una excepción, cuando claramente no lo es. “Es raro que lo digan poniendo en duda la aprobación legítima”, afirmaba; “no sólo dudan de la empresa que hace 40 años está construyendo; también me duele a mí desde lo personal, que cuento con otros 40 años de profesión y que no voy a aprobar nada que no sea legal”.
Por eso, a la hora de evaluar, la Cámara en lo Contencioso administrativo estableció que el expediente había atravesado todos los estamentos legales necesarios, y había cumplido así con la legalidad que el proceso solicitaba, tras lo cual resultaba evidente que cada uno de los expertos había tenido oportunidad de evaluar la manera en la que el proyecto se ajustaba a la normativa vigente.
El juez Elio Riccitelli dijo en su fallo, refrendado luego por Rubén Daniel Gerez, que no encontraba razones para que los integrantes del Consorcio del edificio Diana tuvieran más razón que quienes estaban construyendo el edificio en Güemes y la costa. Por lo tanto, ya que la documentación que autorizó la construcción se ajustaba a la ordenanza 10.075 de patrimonio, no podía más que aceptar la apelación, anular el dictamen del juez de primera instancia y volver la causa a su estado anterior. A partir de allí, la empresa y el grupo de inversores que la sostienen reiniciaron la construcción en 2009.
Pero nada detiene a quien no razona. Alentados quien sabe por qué oscuros intereses que procuran convencer a los propietarios de que el derecho a la vista privilegiada es vitalicio, los vecinos vuelven a la carga. A la carga con la manifestación permanente de que ellos no quieren que les ocupen en terreno en cuestión, simplemente porque no. Alguien les ha dicho que tal cosa es posible.