La especulación que dominó la compraventa de viviendas a partir de 2012 también afectó los precios de los alquileres de propiedades. Un departamento chico aumentó en 24 meses casi un 60% en la CABA, y más del 70% en el Conurbano.
El precio promedio del alquiler de un departamento chico en la Ciudad de Buenos Aires creció en los últimos dos años un 58%, mientras que en el Gran Buenos Aires el avance fue del 73%. En el mismo período, el salario promedio del sector privado registrado, según el Indec, creció un 57%. A pesar del aumento en los alquileres, la rentabilidad implícita de la inversión “en ladrillo” bajó en Capital Federal un 13%, y un 8% en el Conurbano, a raíz de una suba todavía superior en el precio de venta de los inmuebles. Los datos pertenecen a un informe del portal zonaprop.com.ar.
El mercado inmobiliario, desde la salida de la convertibilidad, registró un boom hasta que el Banco Central introdujo las restricciones a la venta de dólares para atesoramiento y la actividad económica y, por varios motivos, se desaceleró. La construcción de edificios para vivienda, según el Indec, creció entre 2003 y fines de 2011 un 95%, por encima del avance de la industria manufacturera, que fue del 72% en ese período. Eso fue parte de un proceso que permitió impulsar fuertemente el empleo en el sector de la construcción y en las industrias proveedoras.
De todos modos, ese dinamismo no coincidió con la solución del problema habitacional. En el trabajo “Vivienda, déficit habitacional y políticas sectoriales”, la economista Lorena Putero compara datos de los últimos dos censos, de 2001 y 2010: los propietarios bajaron del 70,6 al 67,7%, mientras que los inquilinos subieron de 11,1 al 16,1%. Un 17,6% de los hogares registra problemas de habitabilidad.
Las restricciones en el mercado de cambios y la desaceleración económica modificaron la dinámica del sector. Entre enero de 2012 y el mismo mes de este año, la construcción de viviendas –indican datos oficiales– estuvo estancada, ya que avanzó solo 0,4%. A pesar de esa quietud, la brecha cambiaria y la devaluación impactaron de lleno sobre los precios.
El relevamiento de zonaprop.com.ar muestra que a lo largo de 2012 hubo un proceso de pesificación del mercado inmobiliario. Los departamentos en venta cotizados en pesos en la Ciudad de Buenos Aires subieron del 1%o del total en febrero hasta el 20% en diciembre. Actualmente, se ubican en el 10% de las ventas. En el Gran Buenos Aires, la situación se estabilizó en torno del 20%. “Desde agosto de 2013 se registra una baja continua en la participación de anuncios pesificados de venta de inmuebles”, dice el informe. No sucedió lo mismo en el segmento a estrenar, donde los pesificados pasaron del 41 al 74%.
El precio en los anuncios de venta en la Ciudad de Buenos Aires subió en pesos un 62% en el último año y medio, al compás de la ampliación de la brecha cambiaria. Y en los primeros dos meses de 2014, la suba en pesos del valor de venta en la Ciudad de Buenos Aires fue del 7%. El tipo de cambio implícito, que sería el que utilizan las inmobiliarias para hacer la tasación, se ubicó en febrero en 9,30 pesos, por encima del oficial y por debajo del blue. “Sigue siendo sorprendente no percibir una aceleración en el crecimiento de los precios en pesos en el Gran Buenos Aires”, advierte.
En cuanto a los alquileres, el precio promedio en la Ciudad de Buenos Aires de un departamento de 42 metros en los últimos dos años subió de 1.995 a 3.162 pesos, un 58,4%. La suba es mayor en las zonas más caras: con respecto a 2013, el aumento varía del 17 al 34% en función de las distintas comunas de la Ciudad. En GBA, los alquileres avanzaron de 1.521 a 2.637 pesos, un 73,3%. En los últimos seis meses, la suba de los alquileres en CABA y GBA fue del 28%.
Como los precios de venta subieron más que los alquileres, la rentabilidad implícita de la inversión “en ladrillos”, calcula zonaprop.com.ar, disminuyó. En junio de 2012 el retorno bruto anual era del 6,6% en GBA y de 5,6% en la Ciudad de Buenos Aires. En febrero pasado, esos valores se ubicaron en el 5,5 y el 4,6%, respectivamente.