Demanda por expensas | Los administradores de un edificio inician el mismo juicio de ejecución cuatro veces, para ver si en alguna salen favorecidos. El propietario está muerto, el bien fue vendido, y la deuda, cedida.
La sala tercera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, integrada por los magistrados Nélida Zampini y Rubén Gerez, recibió una apelación presentada por el administrador de un edificio: buscaba revocar la suspensión de ejecución dictada por un juez de grado. Si la Cámara le diera la razón, podría subastar las unidades funcionales 170 y 270 del edificio de calle Arenales 2319, ya que la deuda de expensas resultaba presuntamente impagable para sus ocupantes.
Se trata precisamente de un departamento del quinto piso más una cochera. Alguien -a quien no se pudo identificar- recibió al oficial de justicia y le dijo lacónicamente: “no tenemos plata”. Pero resulta que, según se pudo verificar, la causa se había abierto cuatro veces en diferentes juzgados, y para sostener la superposición se habían realizado varias irregularidades. Por ejemplo, ante cada intento, el administrador reclamante había recusado sin causa al juez anterior, para evitar que por sorteo el expediente viniera a dar al mismo tribunal que ya estaba interviniendo. ¿Por qué alguien haría semejante cosa?
La Cámara decidió que la suspensión de la ejecución se mantiene, y que si de esto derivase algún grave perjuicio para el consorcio, su administración y el letrado que los representa se tendrán que hacer cargo, porque son los responsables de este “inexplicable despliegue de ejecuciones superpuestas”.
En efecto, el consorcio de propietarios del Edificio Semar XI ha iniciado cuatro causas contra las mismas personas, con el objeto de ejecutar las expensas devengadas por los mismos inmuebles, y como si fuera poco, por periodos que se superponen. Los responsables son Adolfo Salvador Salminci -administrador del referido consorcio- y su hijo, Marcelo Daniel Salminci, en carácter de apoderado legal.
Luego de analizar la situación, la Cámara dijo que no encuentran una explicación razonable, ni se condicen con los actos regulares de un proceso judicial en el que se persigue el cobro de un crédito por expensas. Textualmente: “Apreciadas en su conjunto, es posible que estas conductas dejen de manifestarse como una suma de anomalías, para presentar un panorama que eventualmente podría revelar una intencionalidad orientada a obtener -mediante el uso abusivo del proceso judicial y sobre la base de intimaciones de pago practicadas en un domicilio en el que se sabía de antemano que frustraría la intervención de los codemandados- una sentencia ejecutiva que reconozca un crédito por expensas de mayor significación económica a la que presuntamente le correspondería, para luego proceder a la subasta de los inmuebles involucrados”. Debe analizarse entonces, si se incurrió en un delito de acción pública.
Antecedentes
Este semanario trató el tema hace dos años, en un artículo que daba cuenta de los tormentos que debían padecer los propietarios de los departamentos de Arenales y Brown, en su mayoría ancianos, a quienes el administrador y su hijo amedrentaban permanentemente.
De manera sistemática, se realizaban asambleas ordinarias de carácter irregular, de las cuales no se notificaba a la totalidad de los propietarios, de la misma manera que no se les enviaba la liquidación de los gastos comunes. Luego, se iniciaba juicio por falta de pago para obtener rédito. A quienes sí pagaban las expensas, igual los podían declarar morosos para impedirles el uso de la palabra en las asambleas.
Aunque el juicio iniciado se perdiera, el consorcio tendría que pagar las costas, es decir los honorarios profesionales que cobraba, precisamente, su hijo Marcelo, abogado de la administración.
En esas asambleas parciales, la administración usualmente buscaba aprobar liquidaciones de gastos demenciales sin comprobantes ni explicación. En tales liquidaciones constaban gastos profesionales y administrativos escandalosos, y hasta un ítem por seguro del edificio, respecto del cual los propietarios podían verificar que no coincidía con la póliza.
En su informe, los propietarios detallan cada uno de los procesos que el consorcio ha perdido, aunque la administración no ha pagado las sentencias, aun sabiendo que se aplicaría una mora diaria por la deuda impaga.
Marcelo Salminci tiene sus antecedentes. En una ocasión, el tribunal sancionó al abogado por su conducta con una multa en dinero: el letrado no accedió a una audiencia, y luego se dirigió al tribunal con expresiones agraviantes y acusaciones falsas. Otras dos veces, los tribunales acusaron al consorcio de actitud maliciosa por la manera en la que se había conducido durante el juicio, por supuesto a través de su negligente representante legal.
Los propietarios han iniciado juicios numerosos en lo civil, pero no han tenido resultado, y las presentaciones están cajoneadas desde hace años. La mayoría de los dueños son personas mayores, que le tienen miedo al administrador. Parece que Salminci ha llegado incluso a pegarle a un propietario de 90 años, que también amenaza a las mujeres que intentan hablar con él, y hasta aplica multas en dinero a quienes intenten comunicarse con otros propietarios; es un ex policía que ejerce el terror.
Una de las propietarias afirmó que los administradores se aseguran de que las notificaciones judiciales a propietarios deudores lleguen a un domicilio de personas de la familia del mismo administrador. Es decir que los deudores supuestos y sus familias nunca se enteran de que están siendo cuestionados ni pueden responder a los requerimientos. Llegado el momento de la subasta, Salminci tiene otro hijo martillero. Y son ellos mismos, o personas allegadas a la familia, quienes compran en una subasta amañada las propiedades rematadas.
Incluso, una pareja de ancianos llevaba muchísimo tiempo sin servicio de gas por capricho o venganza del administrador. El abuelo concurrió a la oficina a ver a Salminci y le pidió que lo reconectara. La respuesta fue lapidaria: “Te vas a tener que poner de rodillas y pedirme perdón para que te dé gas”.
Los juicios
Esta vez pudo comprobarse que los Salminci habían iniciado primero una demanda en el Juzgado Civil y Comercial 11 -que hoy está extraviada, pero había sido promovida aproximadamente en octubre de 1999- por las expensas que a esa fecha adeudaban Dante José Leopoldo Caputo, María Esther Solimano, Walter Bernardo Caputo y Rafaela Argentina Ruiz. El 3 de marzo de 2000 se dictó sentencia de remate.
Un nuevo juicio por la misma deuda se inició en el Juzgado Civil y Comercial 2, el 13 de abril de 2009, contra Dante y Walter Caputo; comprendía los periodos desde enero de 1999 a marzo de 2009. A esta altura, Marcelo Salminci había solicitado al juzgado electoral, a la Policía Federal Argentina y al Correo Argentino, informes sobre el último domicilio de los Caputo. La Policía Federal contestó que Dante vivía en San Juan, y que el legajo de Walter no había podido hallarse. Dante Caputo había fallecido en San Juan en 1991, y la Justicia Electoral informó que Walter se domiciliaba también en San Juan. Salminci lo sabía.
En 2010 se presentó el apoderado de Santiago Grillo y denunció que había adquirido en septiembre de 1991las unidades funcionales 170 y 270, pero que no pudo escriturar porque estaban embargadas. Sin embargo, Grillo había pagado gran parte de la deuda que ahora se reclamaba.
En 2012, Salminci cedió el crédito reclamado en estas actuaciones en favor de Omar Darío Expósito por la suma de $125.799,88, que abarca los periodos reclamados en el proceso mencionado y los devengados desde enero del 99 hasta marzo de 2009.
Como nunca descansan, los Salminci iniciaron una nueva causa en 2017 en el Juzgado Civil y Comercial 16. Fue el 1 de febrero de 2017, y exigían cobrar las expensas ordinarias desde el 10 enero de 1995 al 10 de diciembre de 2016, más las expensas extraordinarias. Pero como ya sabían que Caputo había muerto, la iniciaron sin especificar el nombre del propietario deudor.
Aunque el juez ya se había dado cuenta de que había algo raro, y pedía la unificación de las causas, ellos iniciaron una cuarta causa, esta vez en el Juzgado Civil y Comercial 14. Fue el 30 de marzo de 2017. Dice la Cámara: “Si el crédito que comprendía la deuda de expensas originada entre el periodo enero 1999 a marzo 2009 fue cedido por el señor Adolfo Salvador Salminci en junio de 2012, y esa circunstancia fue denunciada en el expediente por su hijo, doctor Marcelo Daniel Salminci, nos preguntamos: ¿qué motivación encubrió el inicio de una nueva ejecución ante el Juzgado Civil y Comercial N° 16?”.
Los pescaron después de años, pero los pescaron. Habían comenzado el juicio cuatro veces para cobrar la misma deuda a un propietario muerto de un departamento vendido, aun cuando el crédito había sido cedido. Por eso, la Cámara manda a examinar las conductas descriptas, a efectos de determinar si pueden ser declaradas temerarias o maliciosas. Además, el abogado Marcelo Salminci ha tenido una conducta que será informada al Colegio de Abogados, más allá de que los hechos pueden configurar un delito penal. Mientras tanto, si piensa comprar departamento, arranque por otra calle.