Con vista al mar II

Autorización de construcción | Se reavivó la discusión por la construcción del edificio de Güemes y la costa. El juez consideró que el ex intendente Katz no podía autorizarlo, porque había normas previas que respetar. La municipalidad apeló, y los vecinos mostraron los dientes. Justo cuando volvió a la función pública Jorge González.

El conflicto por la construcción de un edificio en Bolívar y Güemes con 12 pisos más de los originalmente permitidos por el Código de Ordenamiento Territorial (COT), parece que no se termina más. Recientemente, el juez Simón Isacch determinó que los decretos de autorización del ex intendente Katz eran ilegales. Inmediatamente tuvo que elevar a la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo la presentación de la Municipalidad de General Pueyrredon en contra de su resolución, que no iba a aceptar sin más semejante complicación.

En medio de toda la confusión vuelve a aparecer la voz de los integrantes del consorcio del edifico de al lado, el Diana, que creían haber comprado departamentos con vista al mar de una vez y para siempre, e iniciaron en 2007 una causa judicial para anular los decretos emitidos por el ex intendente. Ahora, por fin, Isacch parece darles la chance.

La cuestión arrancó en agosto pasado, cuando el titular del Juzgado Contencioso Administrativo 1 anuló los decretos 2002/05 y su ratificatorio 307/2007 emitidos por el ex intendente Daniel Katz. Consideró que tales normativas no se habían atenido con precisión a las disposiciones del COT, que fijaba para esa zona quelas edificaciones podían tener una altura de hasta 18,80 mts. La construcción en el predio del chalet patrimonial Manuela Valdivia de García, el edifico multifamiliar de la discordia, alcanzó los 44,60 mts.

Pero parece que, a comienzos de septiembre, el gobierno de Montenegro apeló la decisión argumentando que, al tratarse de un edificio en zona patrimonial, se deben priorizar los aspectos planteados por el Código de Preservación Patrimonial por encima del COT: “La parcela donde está enclavado el Chalet de Manuela de Valdivia de García se encuentra bajo el régimen especial del Código de Preservación Patrimonial, atento ser un inmueble que se considera necesario preservar por su valor arquitectónico o simbólico, debiendo los titulares de dominio de dicha finca soportar restricciones y límites al ejercicio de su derecho de propiedad”.

Por supuesto que el edificio ya está hecho, los inversores están cada vez más lejos, y nadie quiere poner plata en departamentos de lujo que están, desde hace 15 años, en discusión.

La base

El conflicto se remonta a 2005, cuando el ex jefe comunal firmó un decreto —el 2002/05— que se sumó a la autorización de su Secretario de Obras, Jorge Luis González, que hoy ha vuelto al mismo cargo con el gobierno de Montenegro. La norma permitió la construcción de un edificio en Bolívar esquina Güemes, con la aplicación de indicadores urbanísticos especiales.

Pero para la visión que trae ahora el juez, Katz habilitó la obra de un edificio con los parámetros del distrito C1, cuando, en verdad, el predio está emplazado en el R3, lindante al chalet patrimonial Manuela Valdivia de García. El inmueble de la discordia tiene 16 pisos, que no se hubieran podido construir sin la intervención del intendente.

El fallo de primera instancia les dio la razón. El magistrado Simón Isacch determinó lo siguiente: “al momento del acto no existía la posibilidad de apartarse de los parámetros establecidos por el Código de Ordenamiento Territorial (COT), circunstancia que impedía alterar los indicadores urbanísticos correspondientes al distrito R3”. Por todo lo expuesto, determinó que los decretos de Katz son ilegítimos. ¿Y ahora?

Por supuesto que hay mucho dinero en juego y la respuesta de la municipalidad fue inmediata. La abogada Casado apeló el fallo el primero de septiembre en nombre de la comuna, y dijo que el Código de Preservación Patrimonial no podía aplicarse en este caso.

La empresa constructora que tuvo a su cargo la realización del edificio es Mastrángelo Hermanos. La firma explicó que el permiso que les otorgaba la autorización del intendente no era ilimitado, si no que implicaba el deber de preservar el inmueble existente, el Chalet Manuela Valdivia de García, que oportunamente había sido declarado patrimonio arquitectónico municipal, y quedaba regido por la ordenanza nº 10.075. 

Recientemente, el juez Isacch vino a plantear una ruptura en el escenario que regía hasta ahora: planteó que el Código de Preservación Patrimonial se había aprobado aprobó el 28 de agosto de 1995, es decir, que era una norma previa. Ese código incluía al Chalet Manuela Valdivia de García: “La unificación de parcelas que la empresa invocó y el Municipio reprodujo para intentar respaldar la legalidad del permiso otorgado es posterior al dictado del decreto cuestionado y, por ende, los indicadores urbanísticos de excepción que aquel disponía, diferentes a los establecidos por el COT, no eran aplicables a la realidad material y jurídica del inmueble beneficiado por los mismos”,

En otras palabras, según Isacch, al momento en que se realizó la construcción, no existía la posibilidad de apartarse de los parámetros establecidos por el COT y, por lo tanto, no era posible que se alteraran los indicadores urbanísticos correspondientes al distrito R3. El artículo 11 dispone: “En bienes declarados de interés patrimonial, podrán admitirse en concepto de reconocimiento a su preservación, actividades no contempladas en el distrito de pertenencia, así como indicadores urbanísticos especiales, previo dictamen técnico favorable del área competente”.

La postura del consorcio

La cuestión es que nada de esto es gratuito ni casual, sino que cada una de las fuerzas en pugna está defendiendo los intereses que le son propios, y que están muy lejos de la preocupación por la postal local que definirá la foto de Mar del Plata. De más está aclarar que estas cuestiones aparecen a la luz después de años de silencio, justamente cuando Jorge González vuelve a la cartera municipal.

En medio de toda la confusión, una nueva denuncia logró un aval en primera instancia, y es la que lleva a cabo una vez más el consorcio de copropietarios del inmueble ubicado en Bolívar 1237, el edifico Diana, al lado de la obra cuestionada. Tras la apelación municipal, el consorcio contestó el traslado del recurso de apelación y volvió a ratificar la ilegalidad de los actos administrativos de Daniel Katz.

El documento es en  sí sumamente confuso, como una gran parte de los que se elaboran en este departamento judicial, donde los profesionales que asisten a grandes conglomerados económicos saben que les asiste alguna norma y abusan de la función “copiar y pegar”, pero no gozan de la destreza de la argumentación. Dicen los abogados, según se puede deducir no sin esfuerzo, que la cuestión a resolver no es cuál de los dos regímenes debe hacerse prevaler sobre el restante, si es el COT o el de preservación del patrimonio cultural, sino: “determinar si la Municipalidad al aprobar la obra cuestionada respetó el plexo normativo en su conjunto”. Es decir que —por supuesto, siguiendo sus intereses— se apoyan en lo resuelto en primera instancia, donde el juez Isacch consideró acreditado que el emplazamiento del edificio en el distrito R3 impedía exceder la altura de 18.8 metros, por más que la obra se haya llevado 44,6 metros. Para el letrado, las decisiones del gobierno de Katz fueron emitidas en franca violación de las disposiciones contenidas en la norma.

¿Y ahora? ¿Usted qué cree? ¿Qué va a pasar con este edificio enorme construido alrededor de una casa histórica para no demolerla, con todo el costo que esto tiene? ¿Qué va a pasar con quienes hayan puesto allí un enorme dineral? ¿Qué pasará con quienes estén trabajando para pagar el crédito con el cual compraron esta propiedad como forma de inversión? Han pasado tantos años, que alguna ya puede están en un proceso de sucesión. Como siempre, hay quienes creen que los derechos son todos suyos. Y no cesan de morder.