El CEO de Landmark Developments, Alejandro Furst, advirtió en la FM 99.9 que los trámites burocráticos se han convertido en un “impuesto oculto” para el desarrollo inmobiliario. Sostuvo que la incertidumbre generada por organismos públicos encarece el capital, desalienta inversiones y termina impactando en los precios finales.
La discusión sobre los costos de construcción suele concentrarse en materiales, mano de obra o financiamiento, pero existe un factor menos visible que, según los desarrolladores inmobiliarios, tiene un impacto determinante: la demora administrativa. Así lo planteó Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, durante una entrevista con la 99.9, donde analizó cómo la burocracia estatal termina funcionando como un verdadero “impuesto oculto” para la actividad.
“Nos empezamos a preguntar qué estaba pasando con el tiempo. Esto es algo que sufrimos los desarrolladores en todas las jurisdicciones y que hace que el costo del capital se incremente muchísimo por la incertidumbre”, explicó. Según indicó, el efecto no sólo repercute en las empresas sino también en la economía en general. “En definitiva, se traslada a menor actividad económica y mayores precios, porque los inversores requieren más renta para asumir esos riesgos”.
Furst señaló que el problema no se limita a los costos directos de los trámites, sino que impacta principalmente sobre la rentabilidad de los proyectos. “Donde pega fuerte es en la rentabilidad más que en el costo. Cuando uno hace el cálculo del proyecto y el tiempo se puede llegar a duplicar, el costo del capital aumenta de forma enorme”, sostuvo.
Para ilustrarlo, planteó un ejemplo concreto: “Si una obra pequeña o mediana se puede desarrollar en dos años y le agregás un año para aprobaciones y otro año para obtener la subdivisión final, duplicaste el tiempo. Haciendo una cuenta rápida, la rentabilidad se reduce a la mitad. El costo de oportunidad del capital se encarece muchísimo y eso se traslada al precio”.
Además, remarcó que durante esos períodos los desarrolladores deben continuar sosteniendo estructuras, inversiones y compromisos financieros. “No es solamente un tema de construcción. Todo el negocio se ve afectado por esa dinámica”, afirmó.
El directivo destacó que las demoras también generan pérdidas de oportunidades vinculadas a los ciclos económicos. “El mercado del desarrollo inmobiliario es un mercado de inversores más que de consumidores. Hay momentos donde existen ventanas de liquidez muy favorables. Si uno no tiene los trámites aprobados o las subdivisiones listas, pierde esas oportunidades”, explicó.
Como ejemplo recordó períodos recientes donde sobraban pesos en el mercado o momentos en los que los bancos volvieron a ofrecer créditos hipotecarios. “No era lo mismo tener la subdivisión terminada que no tenerla. Muchas veces los trámites impiden aprovechar esos momentos del mercado”, indicó.
Frente a esta situación, Furst señaló que desde el sector mantienen mesas de trabajo con organismos públicos para intentar encontrar soluciones. “Estamos proponiendo volver a sistemas donde el profesional pueda presentar la documentación bajo su responsabilidad y comenzar la obra mientras la administración revisa los planos”, comentó.
Según explicó, antiguamente existían mecanismos similares que permitían acelerar los procesos. “Hoy, con herramientas digitales e incluso con inteligencia artificial, se puede hacer mucho más rápido. Un profesional puede revisar los planos y presentarlos con su propia responsabilidad. La obra podría arrancar y después hacer los ajustes que correspondan”, sostuvo.
A su criterio, este tipo de mecanismos no sólo agilizarían los tiempos sino que además aportarían mayor transparencia. “Se puede acelerar de manera muy fuerte todo lo relacionado con permisos de obra y registros de planos”, afirmó.
Otro de los puntos críticos señalados por el empresario son las denominadas factibilidades de servicios emitidas por organismos públicos. “Es tremendo. Muchas veces la factibilidad dura menos que el tiempo que tarda la aprobación del trámite. Cuando estás por terminar, la factibilidad ya venció y volvés a empezar de cero. Entrás en un loop que parece no terminar nunca”, describió.
Por ello, propuso avanzar hacia sistemas integrados de gestión. “Creemos que debería haber ventanillas digitales únicas donde uno no tenga que presentar la misma documentación en distintos organismos. Vincular los trámites mejoraría muchísimo el flujo de información y el costo de implementación es muy bajo”, aseguró.
Furst advirtió además que la burocracia no sólo perjudica a los desarrolladores sino también al propio Estado. “La cantidad de impuestos que se pierden porque las obras no se ponen en marcha o porque las subdivisiones no se concretan es enorme”, remarcó.
Finalmente, cuestionó la visión ideológica que, según entiende, muchas veces existe sobre la actividad inmobiliaria. “Hay una idea errónea de que el desarrollo está en manos de especuladores que exprimen la tierra y destruyen el medio ambiente. Para mí eso es un error”, afirmó.
Por el contrario, defendió el impacto positivo de la inversión privada. “El desarrollo crea ciudad, genera trabajo, le da bienestar a la población, aporta seguridad y produce una enorme cantidad de externalidades positivas. Cuando la cuestión ideológica se impone, la solución de estos problemas se vuelve mucho más difícil”, concluyó.